Le régime BIC réel déduit des charges
Tout d’abord, pour bénéficier totalement du régime de défiscalisation du lmnp, il est crucial de choisir le régime BIC réel. En effet, au moment de déclarer votre activité, vous aurez le choix entre le régime micro-BIC et le régime BIC réel. Ce dernier vous permet de défiscaliser l’ensemble de vos charges qui sont en lien avec l’exploitation du bien meublé et de vos recettes locatives.
Par ailleurs, vous pourrez aussi déduire une fraction du prix du bien immobilier au titre de l’amortissement lmnp. À ce niveau, les revenus lmnp deviennent véritablement intéressants.
L’amortissement en lmnp
L’amortissement du statut lmnp est la plus grande force de ce régime fiscal. Grâce à lui, vous pouvez constater fictivement les charges qui viennent réduire vos recettes locatives imposables à cause d’une dégradation théorique du logement en raison de son usage. Néanmoins, ces charges ne représentent pas un décaissement pour le loueur en meublé. Il s’agit seulement d’une fiction comptable empruntée au régime de l’impôt sur les sociétés.
Dans un langage plus imagé, avec l’amortissement de lmnp, vous avez la possibilité de défiscaliser l’entièreté des loyers perçus en fonction du rendement locatif du bien. Vous pouvez même générer un déficit. En revanche, la valeur comptable du bien immobilier est vouée à diminuer d’autant plus qu’il est possible de constater sa dépréciation du fait de son usage chaque année.
Ainsi, avec la défiscalisation lmnp, vous n’aurez pas d’impôt sur les revenus locatifs. De même, il s’agit d’un régime de plus-value qui ne prend pas en compte la valeur dépréciée du bien immobilier. Ces dispositions sont uniques et vous ne pourrez pas en bénéficier dans les autres types d’investissement locatif.
Possibilité de défiscaliser les déficits sur vos autres revenus en lmnp
Avec la défiscalisation du lmnp, il est possible de générer des déficits, c’est-à-dire que les charges constatées sont plus élevées que vos recettes locatives. À l’inverse des déficits fonciers, les déficits générés de l’activité du lmnp ne peuvent pas s’imputer sur les autres sources de revenu du foyer fiscal.
Pourquoi le statut lmnp est le meilleur régime de défiscalisation ?
Pour la majorité des particuliers, la défiscalisation correspond aux diminutions et crédits d’impôt, c’est-à-dire qu’il leur est possible d’alléger les factures fiscales en fin d’année. Malgré le fait que la défiscalisation ne permette pas de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus, elle vous permet de ne pratiquement pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.
Pourtant, ces derniers sont fortement taxés avec une tranche marginale de l’impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En d’autres termes, selon votre niveau de revenu, vous avez la possibilité d’économiser plus d’impôt qu’une réduction quelconque. De toute évidence, aucun dispositif défiscalisant ne permet de réaliser une telle économie d’impôt.
Ni Pinel ni Denormandie ou Censi Bouvard ne permettent cela même s’ils proposent une réduction d’impôt. Cette dernière correspond à 21 % de la valeur du bien, mais vous aurez pour obligation de payer des impôts sur vos revenus locatifs.
En somme, le régime lmnp est sans doute le meilleur régime de défiscalisation immobilier. Il gagne en efficacité au fur et à mesure que les revenus du foyer fiscal augmentent. N’oubliez pas non plus qu’il concerne seulement les locations meublées et que le bail qui lui est appliqué est plus souple que celui d’une habitation classique.
